تحديثات لائحة البناء في دبي 2026: أبرز التغييرات التي يجب أن يعرفها مالكو العقارات

صدر القانون رقم (3) لسنة 2026 بشأن جودة المباني وسلامتها بتاريخ 27 فبراير 2026، ليؤسس أول نظام إلزامي ودوري لشهادات سلامة المباني في دبي. هذا ليس تفتيشاً لمرة واحدة: بل يُدخل القانون شهادة جودة وسلامة قابلة للتجديد، وعملية تقييم ومعالجة منظمة، وإطاراً جديداً للعقوبات. إذا كنت تملك أو تدير أو تحافظ على مبنى قديماً في دبي، فهذا أهم تغيير تنظيمي يجب التخطيط له هذا العام.

أهم تغيير: شهادة الجودة والسلامة

التغيير الأبرز هو شهادة الجودة والسلامة — وهي مستند يؤكد أن المبنى لا يزال سليماً إنشائياً وآمناً ومناسباً للاستخدام بعد تقييم هندسي. الشهادة ليست مطلوبة لكل مبنى على الفور. فوفقاً للقانون، يُقصد بالمبنى المبنى القائم الذي اكتمل بناؤه قبل 20 عاماً على الأقل من تاريخ شهادة إنجاز البناء الخاصة به، ويجب على المالك الحصول على الشهادة بمجرد بلوغ تلك العتبة. أما المباني التي يقل عمرها عن 20 عاماً فتحمل التزاماً بالصيانة الدورية فقط في الوقت الحالي، بينما تواجه المباني التي يبلغ عمرها 40 عاماً أو أكثر مدة صلاحية أقصر للشهادة.

ماذا يفعل القانون رقم (3) لسنة 2026 فعلياً؟

إلى جانب الشهادة نفسها، يعيد القانون تشكيل طريقة تقييم جودة المباني وإنفاذها في جميع أنحاء الإمارة. يسري القانون على جميع المباني في دبي، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة مثل مركز دبي المالي العالمي (DIFC)، بغض النظر عن تاريخ الإنشاء. ويحدد القانون واجبات واضحة لبلدية دبي والجهة المختصة والشركات الهندسية والمقاولين والمالكين، ويتطلب أن يغطي التقرير الفني ستة مجالات متميزة لسلامة المباني.

• السلامة الإنشائية
• سلامة الكسوة الخارجية
• التركيبات الكهربائية والميكانيكية في المناطق الخارجية والمشتركة
• النوافذ والأبواب والحواجز الأمنية على الواجهات وفي المناطق المشتركة
• الامتثال لاشتراطات السلامة والأمن لدى الدفاع المدني
• الامتثال لمنظومة كاميرات المراقبة (CCTV) وفق هيئة تنظيم الصناعة الأمنية (SIRA)

عملية إصدار الشهادة في 7 خطوات

عملية إصدار الشهادة منظمة بعناية، ويقع معظم العمل التنفيذي على عاتق شركة هندسية مسجلة لدى بلدية دبي بدلاً من المالك مباشرة. هذه هي الخطوات السبع المنصوص عليها في القانون:

1. يتقدم المالك عبر النافذة الرقمية ويسمّي الشركة الهندسية.
2. تمنح الجهة المختصة الموافقة المبدئية، ويجب تقديم التقرير الفني خلال 6 أشهر، قابلة للتمديد حتى سنتين عند الطلب.
3. تقوم الشركة الهندسية بفحص المبنى وإجراء الاختبارات عبر مختبر مرخص في الإمارات ومعتمد من المجلس الوطني للاعتماد (EIAC) عند الاقتضاء، ثم تقدم التقرير الفني.
4. تقترح الشركة الهندسية جدولاً وخطة لمعالجة العيوب لاعتمادها من الجهة المختصة.
5. يُكلف المالك مقاولاً مسجلاً لدى بلدية دبي لإصلاح العيوب، مع إشراف الشركة الهندسية على الأعمال.
6. بعد إصلاح العيوب، تقدم الشركة الهندسية طلب الحصول على الشهادة عبر النافذة الرقمية.
7. تقوم الجهة المختصة بمعاينة الموقع والتحقق من الأعمال وإصدار شهادة الجودة والسلامة.

لا يُعفيك الحصول على الشهادة من التزامات الصيانة المستمرة. توضح المادة (9) أن أعمال الصيانة الدورية ومعالجة العيوب المستقبلية تستمر بعد إصدار الشهادة، لذا فإن الشهادة هي بداية دورة امتثال مستمرة وليست نهايتها.

مدة صلاحية الشهادة

تعتمد مدة الصلاحية على عمر المبنى المحسوب من تاريخ شهادة إنجاز البناء — وليس من اليوم. يحدد القانون فئتين للصلاحية:

الشهادات قابلة للتجديد لنفس المدة، مع تحديد شروط التجديد بقرار من رئيس المجلس التنفيذي. إذا كانت نافذة الصلاحية الخاصة بك تقترب، فأعد التحقق من شروط التجديد مقابل النص الرسمي قبل التقديم.

التكلفة: الغرامات والودائع ومسار الهدم

إطار العقوبات هو ما يلفت أكبر قدر من الانتباه في القانون. تتراوح غرامات المخالفات بين 100 و1,000,000 درهم إماراتي عن كل مخالفة. وتضاعف المخالفة المتكررة خلال سنتين الغرامة، على ألا تتجاوز 2,000,000 درهم إماراتي. وتُفوَّض المبالغ الدقيقة لكل نوع من المخالفات إلى قرار لاحق من رئيس المجلس التنفيذي، لذلك لا يُنشر جدول غرامات محدد لكل مخالفة في الوقت الحالي.

• نطاق الغرامة: من 100 إلى 1,000,000 درهم إماراتي عن كل مخالفة (المادة 16).
• المخالفة المتكررة خلال سنتين: تُضاعف الغرامة، على ألا تتجاوز 2,000,000 درهم إماراتي.
• مسار الهدم: يجوز للمالك الهدم طوعاً بدلاً من إصدار الشهادة، مع وديمة تأمين قابلة للاسترداد بقيمة 50,000 درهم إماراتي ومهلة سماح تصل إلى سنة واحدة.
• تجاوز مهلة الهدم: تُصادر الوديمة، ولا يُلغي المصادرة شرط الحصول على الشهادة إذا لم يُهدم المبنى في النهاية.

يدعم القانون الإنفاذ أيضاً بإجراءات غير مالية، بما في ذلك إمكانية تعليق التصاريح وتعليق توثيق عقود الإيجار لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي حتى تحقيق الامتثال. وبالنسبة لمالكي العقارات المشتركة، تتولى جهة إدارة العقارات المملوكة على الشائع بموجب القانون رقم (6) لسنة 2019 واجبات الشهادة والتعاقد، بينما يظل المالك مسؤولاً عن الرسوم وعن مراقبة الامتثال.

لقد بُذلت جهود كبيرة لإنتاج نسخة إنجليزية دقيقة وكاملة من هذا التشريع. ومع ذلك، ولأغراض تفسيره وتطبيقه، يجب الرجوع إلى النص العربي الأصلي. وفي حال وجود أي تعارض، يرجَّح النص العربي.

مواعيد نهائية لا يمكن تفويتها

• بعد 60 يوماً من النشر في الجريدة الرسمية — يدخل القانون حيز التنفيذ.
• سنة واحدة من تاريخ السريان — المهلة الإجمالية للامتثال، قابلة للتمديد بقرار من رئيس المجلس التنفيذي.
• 6 أشهر من الموافقة المبدئية — مهلة تقديم التقرير الفني، قابلة للتمديد حتى سنتين.
• 3 أشهر — مهلة إخلاء القاطنين بعد اعتماد التقرير الفني إذا كانت الأعمال تتطلب ذلك.
• 30 يوماً — المهلة المحددة لتقديم تظلم ضد أي قرار.

ماذا يجب أن يفعل مالكو العقارات الآن؟

سواء تصرفت في هذا الربع أو الربع القادم، فإن التسلسل العملي هو نفسه. ابدأ بتحديد تاريخ شهادة إنجاز البناء لمبناك — فهو يحدد ما إذا كنت ضمن نطاق العتبة البالغة 20 عاماً، وأي فئة صلاحية تنطبق عليك، ومقدار الوقت المتاح لك فعلياً.

• تأكد من تاريخ شهادة إنجاز البناء وما إذا كان عمر المبنى 20 عاماً أو أكثر.
• تحقق مما إذا كان عمر المبنى 40 عاماً أو أكثر، مما يقلص صلاحية الشهادة إلى 5 سنوات.
• أشرك شركة هندسية مسجلة لدى بلدية دبي يتوافق تصنيفها مع فئة ارتفاع المبنى.
• قدّم الطلب عبر النافذة الرقمية مبكراً حتى تبدأ مهلة التقرير الفني البالغة 6 أشهر من موقع قوة.
• خصص ميزانية للتقرير الفني وأعمال المعالجة والمقاول ورسوم الشهادة — إذ تُحدد الرسوم بقرار من رئيس المجلس التنفيذي وليست مثبتة في نص القانون.

ماذا يعني ذلك لمشروعك القادم؟

بالنسبة لمالكي ومديري المباني التي تعبر علامة العشرين عاماً، يحوّل القانون رقم (3) لسنة 2026 محادثة صيانة كانت طوعية في السابق إلى دورة شهادات إلزامية ومتكررة بعقوبات حقيقية. القانون نفسه الذي يحمي القاطنين يفرض أيضاً التزامات ملموسة على المالكين والشركات الهندسية والمقاولين ومديري العقارات، ونافذة الإنفاذ مفتوحة بالفعل. إن التصرف المبكر مع الشركة الهندسية المسجلة المناسبة وخطة موثقة هو الفرق بين تجديد روتيني ومشروع معالجة مكلف. للحصول على تفصيل خطوة بخطوة للشهادة والتقرير الفني والمستندات المطلوبة، راجع دليلنا المخصص لشهادة الجودة والسلامة لمباني دبي. وللاطلاع على الصورة الأوسع للموافقات حول الشهادة، راجع الدليل الشامل لموافقات البناء في دبي.

الأسئلة الشائعة